为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》（鲁价综发﹝2011﹞185号）等法律、法规及相关政策规定，结合我市实际情况，制定《聊城市住宅物业服务收费管理实施办法》,现印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：聊城市住宅物业服务收费管理实施办法

聊城市物价局　　聊城市住房与城乡建设委员会

2014年7月17日　　　　　

聊城市住宅物业服务收费管理实施办法

第一条　为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和《聊城市物业管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内的住宅物业服务收费及监督管理。

第三条　本办法所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场形成。

第五条　住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。

第六条　市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

县（市、区）价格主管部门按照价格管理权限会同同级物业主管部门负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。

第七条　住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅前期物业服务费、停车服务费、车位租赁费实行政府指导价。东昌府区、经济技术开发区、高新技术产业开发区和江北水城旅游度假区的基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定，报市人民政府批准并每年向社会公布；各县（市）价格主管部门会同同级物业主管部门制定本行政区域内的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准并报市价格主管部门备案后向社会公布。前期物业服务费、停车服务费具体的收费标准，由建设单位与物业服务企业在相应服务等级规定的基准价和浮动幅度内约定。

非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由业主委员会或全体业主与物业服务企业协商约定，并报当地价格主管部门和物业主管部门备案。

第八条　普通住宅前期物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

普通住宅物业服务等级及内容参照《山东省物业服务规范第一部分：住宅物业（DB37/T1997.1-2011）》执行。

第九条　普通住宅物业服务成本包括：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；

（六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

供水二次加压设备运行电费和供热换热站加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。

第十条　前期物业服务合同应当约定以下内容：物业服务等级、服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，应当约定一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同中应当包含上述物业服务合同内容。

物业服务企业应当自与建设单位或业主委员会签订物业服务合同之日起十五日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同、物业服务成本测算报告等资料向市、县价格主管部门备案。

第十一条　在住宅物业办理交付手续之前，建设单位或受聘的物业服务企业应当向当地价格主管部门和物业主管部门申报普通住宅前期物业管理服务收费核准手续。申报程序如下：

（一）建设单位或物业服务企业向物业主管部门申报物业服务等级验收。物业主管部门依据物业服务等级标准和前期物业服务合同等备案文件对物业项目进行验收，并出具《物业服务等级核定意见书》；

（二）建设单位或物业服务企业持《物业服务等级核定意见书》向价格主管部门申领《聊城市普通住宅前期物业服务收费核准表》。

第十二条　在物业服务等级核定过程中，如发现有物业服务内容减少或物业服务质量低于前期物业服务合同约定标准的，物业主管部门可以据实调低该物业服务项目的物业服务等级；价格主管部门应据此对应物业服务指导价格标准降低该项目的前期物业服务收费标准。

前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不低于30%，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十三条　在办理前期物业服务收费核准手续之前，建设单位或物业服务企业不得向业主收取前期物业服务费；此期间产生的物业管理费用，由建设单位承担，其支付金额和支付方式应在前期物业服务合同中约定。

在办理前期物业服务收费核准手续后，建设单位自有房屋、未售出房屋或已售出但未交付业主的房屋的前期物业服务费由建设单位支付。已交付业主的房屋，其前期物业服务费自交付业主之日次月开始，由业主按月支付。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理交付手续的，视为交付。

物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间一般不超过半年。

第十四条　物业服务费按照法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。已办理房产证的，以《房屋所有权证》记载的房屋面积计收；未办理房产证的，按房产测绘机构出具的《房产测绘报告书》的房屋建筑面积测绘结果计收。

独立专有车库，按照房屋权属证书或购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费。

改变设计用途用于经营的房屋、车库、储藏室实行市场调节价，按相应的经营性用房物业服务费标准收取。

对物业管理区域内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等的物业服务收费，参照该物业管理区域普通住宅物业服务收费标准执行。

第十五条　房屋交付后空置一年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，按照物业服务费执行标准的70%收取;一年内（含一年）的物业服务收费标准按照全额收取。合同另有约定的，从其约定。

第十六条　车位租赁费的具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定后，报当地价格主管部门和物业主管部门备案。

第十七条　物业管理区域内规划用于停放汽车的共有车库内的车位产权人或承租人应当交纳停车服务费。

停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。

车位产权人或承租人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行签订书面车辆看管协议。

已购买或承租车位但未停放车辆半年以上的，经车位产权人或承租人与物业服务企业确认后，停车服务费按不低于实际执行标准的70%由双方约定执行。

第十八条　占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。业主大会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费收取标准按当地价格主管部门制定的车位租赁费标准执行。

第十九条　停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同约定，按实际支出在场地使用费中列支；业主大会成立前，其物业管理服务费用按照当地价格部门制定的停车服务费标准提取。

车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业维修专项资金，物业服务企业应当定期在物业管理区域显著位置公示共有收益的收支帐目，接受全体业主监督。

第二十条　车位租赁费、停车服务费和场地使用费应当按月收取。物业合同另有约定的，车位租赁费、停车服务费和场地使用费可以预收，但预收时间一般不得超过半年。

第二十一条　物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为业主或者物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办证（卡）的，可以据实收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等。

第二十二条　进入物业管理区域为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆，应按照物业服务企业指示要求停放在临时停车区域，物业服务企业不得收取停车费用。

除前款规定以外的其他外来车辆，停放超过2小时的，物业服务企业可以收取一定费用，收费标准经业主大会同意后，报当地价格主管部门备案。未成立业主委员会的，报当地价格主管部门审核后执行。

第二十三条　供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第二十四条　业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。

业主或物业使用人向物业服务企业缴纳的物业服务费中已包括装修期间的服务成本，物业企业不得再向业主或物业使用人收取装修管理费、装修电梯使用费等相关费用。

第二十五条　物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。

第二十六条　物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等进行公示，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

第二十七条　政府价格主管部门对物业服务收费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十八条　物业服务企业违反本办法规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以各种理由拒绝交纳。业主拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

第二十九条　政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；

（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（四）强制服务并收费的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第三十条　价格主管部门、物业主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》和本办法管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第三十一条　本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行；合同到期后或合同未约定期限的，按本办法规定执行。

第三十二条　其他管理人的物业服务收费可参照本办法规定执行。

第三十三条　本实施办法自2014年10月1日起施行，有效期至2019年9月30日。